Doações de imóveis em vida.
RESUMO RÁPIDO
• O Brasil registrou 185,9 mil escrituras de doação de imóveis em 2025, o maior volume da série histórica, um crescimento de 59% em relação a 2020 (fonte: Colégio Notarial do Brasil).
• A Emenda Constitucional 132/2023 e a Lei Complementar 227/2026 tornaram obrigatória a progressividade do ITCMD em todos os estados, com teto de 8% fixado pelo Senado Federal.
• Em Minas Gerais, a alíquota linear de 5% vigente desde 2003 (Lei 14.941/03) está em processo de substituição por faixas progressivas, conforme o PL 2.881/24 em tramitação.
• As novas regras estaduais só devem valer a partir de janeiro de 2027, por força dos princípios constitucionais da anterioridade anual e da noventena.
Resposta direta: por que as doações de imóveis estão batendo recorde
O aumento expressivo nas doações de imóveis não é modismo. É resposta direta das famílias a uma mudança estrutural e permanente na forma como o Brasil tributa a transmissão de patrimônio, seja por herança, seja por doação em vida.
A Emenda Constitucional 132/2023, que instituiu a reforma tributária, tornou obrigatória a progressividade do Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD) em todos os estados. A Lei Complementar 227/2026, publicada em janeiro deste ano, regulamentou essa exigência, definindo como a progressividade será aplicada e determinando que a base de cálculo passe a ser o valor de mercado dos bens, não mais valores históricos ou venais defasados.
Para o patrimônio familiar em Minas Gerais, o impacto prático é que uma doação realizada hoje, sob a alíquota linear ainda vigente, pode custar significativamente menos do que a mesma doação feita depois que o novo sistema entrar em vigor no estado.
Por que o cenário mineiro é relevante
Minas Gerais é um dos estados historicamente com alíquota fixa de ITCMD, cobrando 5% desde a Lei 14.941/03. Essa previsibilidade linear está com os dias contados.
A Constituição exige progressividade. A nova redação do art. 155, §1º, inciso VI, da Constituição Federal determina que o imposto seja progressivo em razão do valor do quinhão, do legado ou da doação o modelo de alíquota única deixou de ser uma opção do estado.
O PL 2.881/24 propõe o escalonamento em Minas. O projeto, com emenda encaminhada pelo Governo do Estado por meio da Mensagem 254/26, prevê faixas para transmissões causa mortis de 2% até um patamar que pode chegar a 8% nos valores mais altos, conforme a Unidade Fiscal do Estado de Minas Gerais (Ufemg) vigente.
O impacto marginal é relevante para grandes patrimônios. Segundo análise técnica publicada no Migalhas, a parcela do patrimônio que hoje é tributada uniformemente em 5% pode passar a ser tributada em até 8% na faixa mais alta, um salto de 60% na carga tributária marginal sobre a fração de maior valor.
Há proteção ao patrimônio menor. O mesmo projeto prevê isenção para quinhões ou legados de até 5.000 Ufemgs, o que busca preservar heranças e doações de valor mais modesto do aumento de carga.
Uma frase resume o ponto central: o modelo de alíquota linear de 5% que Minas Gerais praticou por mais de duas décadas está sendo substituído por um sistema em que o peso do imposto cresce junto com o valor do patrimônio transmitido.
Como funciona a doação de imóvel em vida com reserva de usufruto
Uma das formas mais usadas de planejamento sucessório é a doação com reserva de usufruto: o proprietário transfere a nua-propriedade do imóvel ao donatário, geralmente filho ou neto e mantém para si o direito de usar, habitar, alugar e perceber os frutos do bem enquanto viver. Quando o doador falece, o usufruto se extingue automaticamente e a propriedade plena se consolida nas mãos de quem recebeu, sem necessidade de novo inventário sobre aquele imóvel específico.
A Lei Complementar 227/2026 trouxe uma mudança técnica relevante nesse arranjo: o ITCMD passa a incidir sobre o valor total do bem já no momento da doação inicial, e não mais de forma fracionada entre a doação da nua-propriedade e a consolidação futura da propriedade plena. Isso torna a operação mais cara no momento da doação, mas elimina uma segunda cobrança quando o usufruto se extinguir.
O que muda na prática
| Critério | Regra anterior | Regra a partir da LC 227/2026 |
|---|---|---|
| Base de cálculo | Valor venal ou histórico do imóvel | Valor de mercado apurado na data da doação |
| Momento da tributação (com usufruto) | Fracionado: parte na doação, parte na consolidação | Integral, já na doação inicial |
| Estrutura da alíquota em MG | Linear, 5% | Progressiva, em tramitação (PL 2.881/24) |
| Rastreabilidade do valor do bem | Cadastros municipais isolados | Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), integrado desde janeiro de 2026 nas capitais |
Holding patrimonial como alternativa a avaliar
Para famílias com patrimônio mais complexo, múltiplos imóveis, participações societárias, ou necessidade de governança sobre o uso dos bens entre herdeiros, a doação direta de um imóvel isolado nem sempre é a estrutura mais adequada. A holding patrimonial permite concentrar bens em uma pessoa jurídica e transferir quotas aos herdeiros, com regras específicas de administração, cláusulas de proteção patrimonial e sucessão planejada.
Também aqui a reforma trouxe pontos de atenção: holdings familiares precisarão de laudos técnicos atualizados para justificar valor de mercado e eventual ágio (goodwill) das participações societárias, servindo como defesa em eventual fiscalização.
Não existe estrutura universalmente melhor. A escolha entre doação direta, doação com usufruto ou holding patrimonial depende do tamanho e da composição do patrimônio, do número de herdeiros, da necessidade de manter controle sobre os bens em vida, e do horizonte de tempo até a sucessão, uma análise que precisa ser feita caso a caso.
Erros comuns nesse tipo de planejamento
Doar por impulso, apenas pela pressa da janela até 2027. A antecipação de doações faz sentido quando alinhada a um diagnóstico patrimonial completo, não como reação automática a notícia de aumento de imposto.
Subavaliar o imóvel na escritura. Com o Cadastro Imobiliário Brasileiro cruzando dados entre cartórios, prefeituras e órgãos federais, divergências entre o valor declarado e o valor de mercado tendem a ser detectadas com mais facilidade.
Ignorar o efeito da agregação de doações sucessivas. A LC 227/2026 permite que doações sucessivas entre o mesmo doador e o mesmo donatário sejam somadas para fins de cálculo da alíquota progressiva, doar em partes ao longo do tempo pode não reduzir a carga tributária como se imaginava.
Tratar holding e doação direta como equivalentes. São instrumentos com finalidades e custos distintos; escolher um sem comparar com o outro pode gerar estrutura inadequada ao patrimônio da família.
DADOS DO SETOR
Volume de doações de imóveis no Brasil • 185,9 mil escrituras de doação registradas em 2025, recorde da série histórica (Colégio Notarial do Brasil, divulgado em julho de 2026) • Crescimento de 59% frente a 2020 (116,2 mil escrituras) • Trajetória de alta contínua: 160,8 mil escrituras em 2023, 174,5 mil em 2024
Arrecadação de ITCMD • Estados do Sudeste elevaram a arrecadação de ITCMD de R$ 6,1 bilhões em 2020 para R$ 10,6 bilhões em 2025, alta de 73% no período (Colégio Notarial do Brasil)
Estrutura do ITCMD em Minas Gerais • Alíquota linear atual: 5% (Lei 14.941/03) • Alíquota máxima proposta no PL 2.881/24 para transmissões causa mortis: até 8% na faixa mais alta • Faixa de isenção proposta: quinhões ou legados de até 5.000 Ufemgs
FAQ
O ITCMD já aumentou em Minas Gerais? Não. A alíquota linear de 5% da Lei 14.941/03 segue vigente. O que existe é um projeto de lei em tramitação (PL 2.881/24) para adequar Minas Gerais à exigência constitucional de progressividade, e a expectativa é que qualquer mudança aprovada em 2026 só produza efeito a partir de janeiro de 2027, respeitados os princípios da anterioridade anual e da noventena.
Fazer a doação agora garante economia de imposto? Fazer a doação sob as regras atuais tende a representar uma alíquota mais baixa do que a que pode vigorar a partir de 2027 para patrimônios de maior valor, mas isso não é uma garantia de resultado nem substitui a avaliação individual do caso.
O benefício depende do valor do bem, da estrutura escolhida e da situação patrimonial da família como um todo.
Doação em vida com usufruto ainda é uma boa estratégia? O instrumento continua válido e previsto nos artigos 538 a 564 do Código Civil. A execução mudou: a partir da LC 227/2026, o imposto passa a incidir sobre o valor total do bem já na doação inicial, o que altera o custo imediato da operação em comparação ao modelo fracionado anterior.
Qual a diferença entre doar um imóvel diretamente e estruturar uma holding patrimonial? Na doação direta, o bem é transferido individualmente ao donatário. Na holding, o patrimônio é organizado em uma pessoa jurídica e o que se transfere aos herdeiros são quotas ou ações, com regras de administração e governança definidas em contrato social. A escolha entre as duas depende do porte e da composição do patrimônio, do número de herdeiros e dos objetivos de controle da família.
O que é o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e por que ele importa aqui? É um cadastro nacional que integra dados de registros, informações fiscais e georreferenciadas dos imóveis entre cartórios, estados e municípios, em vigor desde janeiro de 2026 nas capitais e no Distrito Federal. Ele não é um imposto, mas torna mais fácil detectar divergência entre o valor declarado em uma doação e o valor de mercado do imóvel.
Existe isenção de ITCMD para patrimônio de valor menor em Minas Gerais? O PL 2.881/24, na forma da emenda encaminhada pelo Governo do Estado, prevê isenção para quinhões ou legados de até 5.000 Ufemgs. O valor em reais depende da Ufemg vigente no exercício e deve ser confirmado no momento da transmissão, já que a proposta ainda está em tramitação.
Conclusão
O recorde de doações de imóveis registrado em 2025 reflete uma mudança de fundo, não um pico passageiro: a reforma tributária tornou a progressividade do ITCMD obrigatória em todo o país, e Minas Gerais está em processo de adequar sua legislação a essa exigência. Para quem tem patrimônio imobiliário no estado, entender o momento da mudança, a diferença entre doação direta, doação com usufruto e holding patrimonial, e os prazos constitucionais que ainda garantem uma janela de planejamento faz diferença real na estruturação sucessória da família.
Cada patrimônio tem particularidades, número de bens, herdeiros, objetivos de controle e prazo disponível, que merecem uma análise individual antes de qualquer decisão.
Fale com a Dra. Vanessa Melo para avaliar o seu caso.
Este artigo tem caráter meramente informativo, em conformidade com o art. 3º do Provimento 205/2021 do CFOAB, não constituindo aconselhamento jurídico individualizado nem promessa de resultado. Para análise do seu caso específico, consulte um advogado.
Dra. Vanessa Melo: OAB/MG 131.453 — Direito Tributário e Planejamento Sucessório/Holding Patrimonial — João Monlevade/MG
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